内容摘要：

全国住宅销售面积同比下降4.0%：1-4月份，全国住宅销售面积同比下降4.0%，这一增速创下05年以来新低，同时增速也较07年1-4月下降20.5个百分点。住宅销售金额同比增长仅为1.6%；房地产固定资产投资、开工面积和住宅在建面积依然保持较高速增长；

重点城市成交环比大幅上涨，均价环比涨跌不一：从5月份全国主要城市房地产的销售数据看，房地产的成交环比都有较大的增长。在经历了前期房价的明显下跌后，广州和深圳的成交面积环比大幅增长。其中广州更是达到了278.8%；成交均价环比则涨跌不一，其中涨幅最大的为广州。广州4月份的成交均价为10997元/平，为08年来首次返回1万元/平的关口，成交均价环比上涨了18.0%；

土地一级市场交易清淡，成交价格均在底价附近：武汉5月份13日共推出10幅住宅用地，6幅流拍，其他4幅以底价成交。中粮地产〔股吧 行情〕以12.8亿元获得建筑面积197046平方米的北京顺义地块可能是4、5月全国土地市场的唯一亮点；

《违反土地管理规定行为处分办法》颁布：5月29日，中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合公布了一份名为《违反土地管理规定行为处分办法》。该文件以行政首长问责制为核心，详细规定了对行政机关领导及其公务员的土地违法的处分规定。“办法”的颁布实施，对于严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法权益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有十分重要的意义；

重点公司动向：万科，王石的“捐款门”事件已对公司造成了一定的负面影响。5月22日公告发行不超过59亿元的公司债过会，6月3日公告公司此前所计提的奖励基金已按照信托计划规定买入万科A股股票；保利地产〔股吧 行情〕，5月21日公告发行不超过43亿元的公司债过会。4月份保利销售面积为28.85万平，相应的销售金额为21.07亿元，分别环比增长146.4%和环比增长106.2%。董事张克强先生因个人原因于5月12日申请辞去公司董事职务；招商地产〔股吧 行情〕，6月3日公告2008年度增发A股股票的方案中“发行数量及规模”的特别提案获得08年第一次临时股东大会通过；金地集团〔股吧 行情〕，4月份实现销售面积约5.023万平方米，销售金额5.025亿元，分别比07年同期减少65.9%和61.61%；

投资建议：我们建议投资者波段操作；我们相对看好两类股票：第一，以招商地产为代表的股价低估的公司。招地的RNAV为34.4目前公司股价已经严重低于其RNAV，股价已经具有了很好的安全边际；第二，销量在5、6月份有望有较大增长的龙头公司，如万科和保利地产。

一、全国房地产总体运行情况

1-4月份，全国：

　　房地产固定资产投资为7808.4亿元，同比增长33.9%；

开工面积为3.3亿平米，同比增长20.4%；..住宅在建面积为14.1亿平米，同比增长33.9%；

住宅销售面积为1.4亿平米，同比下降4.0%，这一增速创下05年以来新低，同时增速也较07年1-4月下降20.5个百分点。就4月份单月而言，全国住宅销售面积为4163万平，比3月份环比减少722万平；

住宅销售金额为5087.7亿元，同比增长1.6%。

二、重点城市成交情况

从5月份全国主要城市房地产的销售数据看，房地产的成交面积环比都有较大的增长。在经历了前期房价的明显下跌后，广州和深圳的成交面积环比大幅增长。其中广州更是达到了278.8%；成交均价环比则涨跌不一，其中涨幅最大的为广州。广州4月份的成交均价为10997元/平，为08年来首次返回1万元/平的关口，成交均价环比上涨了18.0%。

1、北京量价齐升

5月份，北京一手住宅成交99.5万平，同比下降28.7%，环比4月份上涨33.0%；

4月份，北京一手住宅成交均价为12532.3元/平，环比08年3月上涨7.5%；

5月底，北京一手住宅可售面积为1530.0万平，同比上涨5.5%，环比4月底上涨2.9%。另外5月底一手住宅可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.81。

2、上海量价齐升

5月份，上海一手住宅成交176.3万平，同比下降31.4%，环比4月份上涨21.2%；

4月份，上海一手住宅成交均价为8406.4元/平，同比上涨16.2%，环比3月上涨0.9%；

5月底，上海一手住宅可售面积为570.0万平，同比下降33.0%，环比4月底上涨3.8%。另外5月底一手住宅可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.22。

3、深圳量升价跌

5月份，深圳一手商品房成交40.6万平，同比下降16.7%，环比4月份上涨56.2%；

5月份，深圳一手商品房成交均价为11143.0元/平，同比下降21.4%，环比4月份下降6.6%；

5月底，深圳一手商品房可售面积为447.6万平，同比上涨28.4%，环比4月底下降3.0%。另外5月底一手商品房可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.99。

4、广州量价齐升

5月份，广州一手住宅成交70.7万平，同比上涨19.0%，环比4月份上涨278.8%；

4月份，广州一手住宅成交均价为10997元/平，同比上涨45.1%，环比3月上涨18.0%；

5月底，广州一手住宅可售面积为375.3万平。5月底一手商品房可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.47。

5、珠海量升价跌

5月份，珠海一手住宅成交47.6万平，同比上涨0.8%，环比08年3月份上涨21.1%；

4月份，珠海一手住宅成交均价为5935元/平，同比下降11.3%，环比08年3月份下降7.0%。

6、天津量价齐升

5月份，天津一手住宅成交47.6万平，同比下降33.1%，环比4月份上涨1.2%；

5月份，天津一手住宅成交均价为7329.7元/平，同比上涨35.7%，环比4月份上涨4.4%。

7、杭州量升价跌

5月份，杭州一手商品房成交36.1万平，同比下降40.2%，环比4月份上涨49.2%；

5月份，杭州一手商品房成交均价为13369.9万平，环比4月份下降11.8%；

5月底，杭州一手商品房可售面积为236.5万平，同比上涨19.0%，环比4月底上涨14.1%。

三、重点城市土地招拍挂情况

土地一级市场交易清淡，成交价格均在底价附近。武汉5月份13日共推出10幅住宅用地，6幅流拍，其他4幅以底价成交。中粮地产以12.8亿元获得建筑面积197046平方米的北京顺义地块可能是4、5月全国土地市场的唯一亮点。

　　1、北京

5月份北京市土地成交量较小，仅有47.4万平方米。但5月份月北京土地市场不乏亮点，中粮地产经过100多轮的竞价取得顺义地块，为低迷的市场注入一丝活力。除顺义地块外，其他地块均以接近底价的价格成交，土地市场虽有亮点，但还没有完全回暖。

2、上海

上海2008年1-5月份居住地块出让比较少，5月份没有成交记录，预计今年下半年在供地计划的压力下，上海土地会集中放量。

3、天津

天津5月份成交住宅地块不多，土地供应主要以工业用地为主。5月25日《天津市住房建设规划（2008－2012年）

》方案正式通过天津规划局的网站向社会公示，并且滨海新区规划也日趋稳定，受此影响，预计下半年天津市住宅用地将集中放量。

4、杭州

杭州近期土地市场比较冷淡，成交量比较小。

5、重庆

重庆近期成交地块不多，其中沙坪坝地块成交价格比较高，据了解此区域目前普通住宅售价在5000元/平方米左右。

6、武汉

受住宅市场低迷影响，武汉土地市场越发冷淡，本次共推出10幅住宅用地，6幅流拍，下表中所列4幅以底价成交，从土地市场反应可以看出，武汉房地产市场回暖尚需一定时间。

四、行业政策动向

《违反土地管理规定行为处分办法》颁布。5月29日，中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合公布了一份名为《违反土地管理规定行为处分办法》（下称“办法”）的文件。该文件以行政首长问责制为核心，详细规定了对行政机关领导及其公务员的土地违法的处分规定。该“办法”自2008年6月1日起施行。

　　“首长问责制”为核心。“办法”最核心的变化是新增了“行政首长问责制”，对“造成用地秩序混乱”或“不执行土地调控政策”的领导实行“问责”。在四种可“问责”行政首长的行为中，首要的是：“土地管理秩序混乱，致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15％以上，或虽然未达到15％，但造成恶劣影响或者其他严重后果的”行为。其他三种可问责地方首长的行为是：“发生土地违法案件造成严重后果的”，或“对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的”，或“对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的”等。

　　违规处理细化。除了“行政首长问责制”，该“办法”对土地征用、审批、出让等各环节的典型、突出的违法行为，都有了更加详细和具体的处分规定。以征地审批为例，最低是行政“记大过”，而最高则为“开除”；在土地出让环节，可对负有责任的“行政机关及其公务员”给予警告、记过、记大过、降级，直至撤职。

　　“办法”颁布点评。党中央、国务院历来高度重视土地问题。特别是近年来采取了一系列重大举措，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。但是，违法用地、滥占耕地等违法违纪现象时有发生，土地管理形势依然严峻。“办法”的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法权益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有十分重要的意义。

五、重点公司动向

1、万科

王石的“捐款门”事件已对公司造成了一定的负面影响。5月21日，公司公告万科在深交所网站发布公告称，公司董事会同意，批准公司参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作，并以绵竹市遵道镇为重点；该项工作为纯公益性质，不涉及任何商业性（包括微利项目）的开发；批准公司在净支出额度人民币一亿元以内参与上述工作；上述费用将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。公司将在每年的年度报告中披露具体的支出情况；

5月22日，公司公告发行不超过59亿元的公司债过会；

6月3日，公司公告根据2008年6月2日深圳国际信托投资有限责任公司通知，该公司此前所计提的奖励基金已按照信托计划规定买入万科A股股票。其中：补充计提的2007年度奖励基金在二级市场购入万科A股股票11,533,195股，平均购入成本为21.100元/股，预提的2008年度奖励基金购入股数37,804,258股，平均购入成本为20.178元/股。

2、保利地产

4月份保利销售面积为28.85万平，相应的销售金额为21.07亿元，分别环比增长146.4%和环比增长106.2%。1-4月份，公司共实现销售面积64.92万平，实现销售金额47.02亿元，分别同比增长38.3%和21.6%；

5月15日，公司公告公司董事张克强先生因个人原因于5月12日申请辞去公司董事职务；

5月21日，公司公告发行不超过43亿元的公司债过会。

3、招商地产

6月3日，公司2008年度增发A股股票的方案中“发行数量及规模”的特别提案获得08年第一次临时股东大会通过。原方案：“发行数量及规模：本次增发预计募集资金不超过80亿元人民币（含发行费用），最终发行数量及规模由股东大会授权董事会与主承销商根据相关规定和实际情况确定。”修改为：发行数量及规模：本次增发预计发行人民币A股股票数量不超过45000万股（含45000万股），募集资金不超过80亿元人民币（含发行费用），在上述范围内，董事会提请股东大会授权董事会与主承销商根据相关规定确定最终发行数量；

公司通过中国工商银行〔股吧 行情〕股份有限公司深圳蛇口支行获得大股东招商局蛇口工业区有限公司提供的3亿元人民币两年期委托贷款，年利率为7.56%。

　　4、金地集团

2008年4月份金地集团实现销售面积约5.023万平方米，销售金额5.025亿元，分别比07年同期减少65.9%和61.61%。五月份和六月份计划开盘和加推的项目有：北京金地名京、天津格林世界、上海湾流域、上海未未来、上海格林世界E区、上海格林郡、深圳梅陇镇三期、广州荔湖城A、东莞格林上苑、武汉格林小城、武汉国际花园、西安尚林苑二期、沈阳国际花园。

　　“金地集团”董事会同意公司追加捐赠1000万元用于四川省地震灾民过渡安置房建设。

六、行业分析及投资建议

1、5月成交旺盛

5月份，在我们关注的7个重点城市中，成交量环比都出现明显的上涨；

珠三角房市企稳。在经历了前期房价的明显下跌后，广州和深圳的成交面积环比大幅增长。其中广州更是达到了278.8%。广州4月份的成交均价为10997元/平，为08年来首次返回1万元/平的关口，成交均价环比上涨了18.0%；

2、投资建议

建议波段操作。在大盘未企稳的情况下，我们继续建议投资者波段操作；

我们相对看好两类股票：第一，以招商地产为代表的股价低估的公司。招地的RNAV为34.4目前公司股价已经严重低于其RNAV，股价已经具有了很好的安全边际；第二，销量在5、6月份有望有较大增长的龙头公司，如万科和保利地产。

www.eastmoney.com 2008-06-05 11:11 贾祖国 招商证券