万科董秘：房地产调整尚未结束 “涨价”说不成立

　　 本报记者 许 洁

　　万科2009年一季报一亮相，便引起了市场的极大关注，各种推测和判断接踵而至。


　　近日，《证券日报》记者就市场关注的“涨价和降薪”之说以及公司未来的发展问题对万科董秘谭华杰先生进行了采访。


　　降薪与涨价之说均不成立

　　《证券日报》：今年一季度万科“支付给职工以及为职工支付的现金”约3.85亿元,去年同期约6.28亿元,同比减少了38.69％。这样看来，公司确有降薪？是针对哪类员工？

　　谭华杰：公司一季度“支付给职工以及为职工支付的现金”项目的变化主要是由于2008年公司年终奖总金额较2007年发生变化引起，其中还包括了万科高管层集体放弃年终奖的影响。所谓“降薪”的说法并不成立。


　　《证券日报》：中原地产研究中心根据万科公开数据统计，万科今年3月销售均价为8528元/平米，环比上涨13%，因此认定万科3月售价有上调，公司认同这个数据吗？

　　谭华杰：位置和产品类型对住宅价格都有很大的影响，不同城市的住房，同一城市不同地段的住房及不同类型的住房在价格上都存在很大差异。


　　在某一月内，公司的销售均价可能受到各地市场项目结构、所推房源在户型、小区内所处位置以及景观等多方面偶然因素的较大影响。


　　因此单月销售均价对于评估房地产整体价格水平的参考价值不高。万科项目在成交均价上所显示的价格差异，是由于3月所推房源的项目结构特点所致，事实上并不存在“涨价”一说。


　　断言调整结束还为时过早

　　《证券日报》：根据万科2009年一季报,万科销售面积达152.5万平方米,销售额122.2亿元,分别同比增长32.1％和27.7％，净利润7.7亿元,同比增长7.1％。这是否预示着万科已经度过最为艰难的时候，在2009年公司还将注意防范哪些风险？

　　谭华杰：一季度的销售增长受益于市场成交的回升。自去年年底以来，部分地区的房地产成交量出现回升，并在今年一季度演变为较为普遍的情况。这一现象的出现，主要是因为前期信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本，且房地产市场已经调整较长时期，累积大量自住需求；另一方面，也因为房地产开发商着力开发适销对路的产品并积极促销，促进了市场成交的活跃。


　　这一现象的后续发展，仍然需要保持进一步的观察，目前断言调整阶段已经结束还为时尚早。作为企业，万科将继续坚持稳健经营的原则，继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。


　　《证券日报》：万科在2008年年报中公布可能出现亏损的13个项目，计提减值准备达12.3亿元，但其中南京金域缇香项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元，为什么原本预计会亏损的项目现在减少了计提？

　　谭华杰：2008年年报中计提减值准备的项目，是万科根据08年底时的市场状况，在对所有项目进行全面审视和评估的基础上，按照客观和谨慎的会计原则计提的。


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